La résiliation du bail
Si l’on devait caractériser la seconde moitié du siècle que nous vivons, nous pourrions, entre autres, utiliser le terme de « mobilité ». Plus grande mobilité des citoyens surtout qui, contrairement à nos ancêtres, se déplacent plus souvent, ce qui ne va pas sans conséquences sur le bail à loyer. Dans ce contexte, il est ainsi fréquent que l’on soit amené à déménager pour des raisons professionnelles, voire de convenance personnelle. Comment procéder dans cette hypothèse lorsque l’on est locataire ?
L’Arcade souhaite apporter une réponse pratique à cette question, étant cependant précisé que le but recherché n’est pas de couvrir l’entier de la matière du droit applicable, au demeurant fort complexe, mais uniquement quelques situations pratiques auxquelles chaque locataire peut se trouver confronté. Ainsi, le chapitre relatif à la résiliation du bail par le bailleur sera sciemment évité. Seules seront traitées les hypothèses de résiliation du bail par le locataire.
Le bail, contrat de durée
Le bail est un contrat dit « de durée ». Ce terme signifie notamment que la prestation du bailleur n’intervient pas en une seule fois, mais qu’elle se prolonge dans le temps, pendant une période soit déterminée, soit indéterminée, mais nécessairement limitée. La meilleure preuve en est que, un jour ou l’autre, le locataire ou le bailleur peut être appelé à restituer ou récupérer la chose louée.
Echéances contractuelles et délais de préavis
Chacun peut certainement constater la présence d’une échéance contractuelle dans le bail qui le lie à son bailleur, assortie généralement d’un délai de préavis. Les nouvelles dispositions légales introduites lors de la révision du bail prévoient uniquement un délai minimal de préavis en cas de résiliation qui, selon l’article 266c CO, est de trois mois. Il s’agit bien évidemment d’un délai qui peut être prolongé au gré de la volonté des parties au contrat.
De même, l’échéance du bail peut être librement convenue avec le bailleur. Dans le canton de Vaud, les Règles et Usages locatifs veulent cependant que celle-ci, sauf convention contraire, soit arrêtée au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. S’agissant de baux d’habitation, la durée du contrat doit évidemment être au minimum de trois mois.
La résiliation pour l’échéance contractuelle est donnée pour la date figurant dans le contrat. Le locataire devra donc faire en sorte que le bailleur reçoive le congé dans le délai prévu par le contrat. Prenons un exemple : la famille Dupont loue un appartement à Lausanne. Le bail a débuté le 1er avril 1990 pour se terminer le 1er avril 1991 ; depuis cette date, il se renouvelle d’année en année, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties dans un délai de quatre mois précédant l’échéance. Si M. Dupont désire quitter son logement pour l’échéance contractuelle du 1er avril 1992, le congé devra parvenir au bailleur avant le 1er décembre 1991. En pratique, cela signifie que le bailleur devra avoir reçu, par écrit, le congé au plus tard le 1er décembre pour que la résiliation soit considérée comme contractuelle.
