La garantie de loyer
Ce que tout un chacun appelle une « garantie » est en fait une disposition prévue par le Code des Obligations à son article 257e CO, dénommée plus particulièrement « sûreté fournie par le locataire ». Sans vouloir entrer dans le désert de la sécheresse des termes juridiques, relevons simplement que l’article en question prévoit que le bailleur peut exiger du locataire la fourniture de sûretés, donc d’une garantie bancaire dont le montant ne peut pas dépasser trois mois de loyer, charges non comprises. Cette disposition ne s’applique que pour les baux d’habitation, c’est-à-dire baux destinés à la résidence d’une famille par exemple. Il en va différemment des garanties en matière de locaux commerciaux.
Les sûretés en question (soit ce qu’on appelle communément la garantie) sont à déposer auprès d’une banque au nom du locataire. La question d’utilité d’un tel dépôt de garantie peut évidemment se poser ; en fait, il s’agit pour le bailleur de s’assurer la garantie du risque du non-paiement du loyer ou des éventuels dégâts causés à la chose louée pendant toute la durée du bail.
Bien souvent, les contrats prévoient la constitution d’une garantie, à charge pour le locataire d’entreprendre les démarches nécessaires auprès d’une banque de son choix qui délivrera une attestation du montant constitué. Il est également possible que le bailleur se charge de cette démarche; ainsi, dans ce cas d’espèce, le locataire verse la somme à la gérance qui est tenue, selon la loi vaudoise sur les garanties, de déposer dans les dix jours auprès d’une banque le montant ainsi remis. Qu’en est-il des intérêts que rapporte cette somme immobilisée ? La loi à ce sujet est précise : les intérêts de ces sûretés sont au profit du locataire qui peut, en tout temps, les retirer.
En définitive, chaque locataire récupère sa garantie à la fin du contrat de bail, soit en pratique, après l’état des lieux de sortie. Pour retirer l’intégralité du montant constitué, il faut cependant que le locataire ait rempli l’entier de ses obligations contractuelles. Il faut notamment que les loyers aient été payés jusqu’au jour du départ, qu’un éventuel supplément de chauffage, s’il y a lieu, ait été acquitté, que les dégâts éventuels aient été réparés. Si toutes ces conditions sont réunies, ce qui survient par ailleurs dans la plupart des cas, le bailleur avertit la banque dépositaire pour qu’elle débloque la garantie en faveur du locataire. En général, ces formalités durent quelques jours, le temps pour la gérance et la banque d’accomplir correctement leur travail. Contrairement donc à ce que l’on pense parfois, le gérant ne peut pas se présenter à l’état des lieux avec la somme déposée en garantie !
Si l’intégralité de la garantie ne peut être libérée, parce que, par exemple, certains dégâts ont été commis par le locataire, ou lorsqu’un loyer est resté impayé, un accord entre le bailleur et le locataire doit intervenir pour un prélèvement partiel, voire total en faveur du bailleur pour les points en litige. Si désaccord il devait y avoir quant aux reproches formulés par le bailleur, chacun des partenaires veillera à engager la procédure nécessaire auprès des autorités compétentes pour obtenir le montant qui lui est dû. En pratique, le locataire bénéficie cependant d’une protection supplémentaire; si le bailleur n’entreprend aucune démarche dans le délai d’une année à compter de la libération des locaux, le locataire peut récupérer l’entier de la garantie qu’il a constituée. Fort heureusement, il ne s’agit, statistiquement parlant, que de cas d’exception. La plupart des garanties, dès l’instant où le locataire a rempli ses obligations contractuelles, sont libérées le plus rapidement possible.
